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国土部鼓励养老产业用地租赁 市场预期不乐观

夕阳红老年网-老年行业综合服务平台(老年人的后花园) | 发布: 2014-04-16 14:25 | 来源: 中国房地产报 | 编辑: 永无止境

市场期许已久的更高层面的经营性养老用地政策终于有了定调。

4月3日,国土资源部(以下简称“国土部”)部长、党组书记、国家土地总督察姜大明主持召开了第七次部长办公会议。会议提出,将养老用地纳入国有建设用地供应计划。经养老主管部门认定的非营利性养老用地,可采取划拨方式供地;营利性养老用地,应以租赁、出让等有偿方式供地。为降低养老服务设施建设成本,要鼓励以租赁方式供地。同时,要鼓励养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设。

从4月3日国土部部长办公会议释放的信号来看,未来养老产业用地的出让口径有了明确定调: 鼓励出租、鼓励盘活存量地。

地方国土局迅速反应。4月7日,国家节约集约用地试点城市合肥市国土资源局表示,今后将严格经营性土地供应管理,其中经营性养老产业用地以租赁为主。

然而,这一养老产业用地新政并未引起市场广泛关注,与深圳首例养老产业用地推出一样遭遇了市场反应冷淡的结果。

“纸上谈兵。”上海亲和源股份有限公司董事长奚志勇表示,租赁土地建设养老项目等于在给政府打工。进入养老项目的企业看重的是中长期成果,以及土地增值;再加上租赁土地无法获得金融机构、信托认可,融资都是问题,这一模式并不可行。

对于养老产业用地的出租方案以及如何盘活存量用地,中国房地产报记者联系了国土部,但截至本报发稿,国土部并未回复。

折中政策

实际上,租赁用地形式已经存在多年,但在实践中,国有土地使用权以租赁方式进行配置鲜有应用。

目前,这一供地方式主要应用在工业领域,处于试点阶段。另外,为了解决保障房建设资金压力,北京也曾探索过以租赁形式建设保障房。

“保障房工程主要由政府主导,但这一模式并不适用于经营性养老项目。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云指出。

目前,国土部对于养老产业项目采取租赁用地的形式没有进一步解释,对于外界关心的租赁形式、价格亦没有消息透露。先行城市合肥市亦没有具体政策。

“预计养老产业用地的地租价格应该会低于普通经营性用地。”上海某大型券商一位资深房地产研究员表示,如果需要使用存量用地,那么土地制度改革是否能够加速突破将成为关键。

对于国土部此次出台的经营性养老项目用地采用租赁、盘活存量的方式,一位接近国土部的人士透露,“国土部想放开又不愿意改变以往的土地性质,就折中出了这个‘羞羞答答’的政策。”

“如果从创新角度来看,租赁或盘活存量用地的政策与其他产业用地政策没有本质区别,仅是国家产业用地政策的一个延续,吻合国家土地大政。”邹晓云说。

邹晓云进一步指出,盘活存量土地的供地方式是可以的,这样政府可以从价格、税收优惠、用地方式上指引,实现存量土地在养老产业上的盘活。但政府一定要做好监管,并且要在供地阶段做好约束,这一点很重要。

市场冷淡回应

“养老项目采取租赁土地的形式操作难度很大。房地产产品的核心价值是房、地不分离,租赁土地的形式一旦没有达到约定条件,或者发生纠纷,会导致地上建筑物难以处置。不管地上承载的是养老还是工业,可行性都不强。如果物业也由政府建设再对外租赁,可行性还大一点。”房地产高级经济师章林晓分析道。

上述接近国土部的人士称,之前养老产业用地在国家土地用途中被划归为医疗慈善用地,不能做抵押、担保。随着养老产业逐渐被推向市场,产业化经营必须实现资金流动,土地资源成为了发展关键。对于这一问题,国土部曾计划更改土地性质,但考虑到放开风险、监管漏洞等问题,这一决定最终被否。

“现在等于出了一个妥协性政策,但这一政策实际上对于民间资本吸引力较小。”上述接近国土部的人士表示。

养老项目采取租赁土地的形式亦未得到开发企业认可。

乐成老年事业投资有限公司总经理高峻松指出,这一土地出让方式尽管减轻了企业土地投资压力,相关程序也少了,但依然没有解决企业的融资需求,“没有土地,抵押贷款就是一个问题。”

“最理想的模式是合作开发,拥有土地资源的企业与拥有资金、建设、运营能力的企业结合来做,共同获利。”中经联盟秘书长陈云峰表示。

“归根到底,市场经济就要从市场角度出发,土地是卖给企业的,产权要清晰。挂牌、拍卖等公开竞争的形式都可以,但价位要合理,政府要让一部分利给开发商。养老是公益性事业,政府让利无可厚非。至于担忧圈地,只要营造好公平的法律环境就足矣。”奚志勇强调。从国土部部长办公会议释放的信号来看,未来养老产业用地的出让口径有了明确定调:鼓励出租、鼓励盘活存量地。

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